En los préstamos hipotecarios sujetos a la LCCI hay que ir al menos dos veces al Notario la primera para otorgar el acta de transparencia y la segunda para firmar la escritura de préstamo hipotecario.
Cuando con la hipoteca se financia la compra de la propia vivienda hipotecada, suelen coincidir en esa segunda visita al Notario, la firma de la escritura de compra y la de la escritura de hipoteca.
No podrá firmarse la escritura de préstamo hipotecario si no se ha hecho previamente el acta de transparencia.
El acta de transparencia se otorga ante el Notario elegido por el prestatario.
El acta, que se regula en el artículo 15 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI) tiene por objeto comprobar ue la entidad financiera ha entregado y explicado en plazo la documentación legalmente prevista en el artículo 14 de la LCCI y que el Notario pueda asesorar imparcialmente al prestatario y demás otorgantes, aclarando todas aquellas dudas o cuestiones planteadas por el prestatario. Específicamente el Notario deberá informar individualizadamente, haciéndolo constar en el acta, que ha prestado asesoramiento relativo a las cláusulas específicas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y en la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE).
El acta incluye la realización de un test ajustado al modelo aprobado por el Consejo General del Notariado y que por tanto es el mismo para todas las notarías.
El acta de transparencia es gratuita para el prestatario. No generará coste arancelario alguno.
Modelo Test para hipotecante no deudor
Modelo Test para acreditado
Toda la documentación precontractual prevista en el artículo 14 de la LCCI que el cliente habrá recibido previamente de la entidad financiera, habrá sido subida o incorporada por dicha entidad a una plataforma informática, desde la que el Notario podrá descargársela.
La elección de Notario para recibir asesoramiento notarial y otorgar el acta de transparencia material corresponde al prestatario.
La documentación deberá ser remitida por la entidad al notario elegido por el prestatario, a través de la plataforma informática habilitada al efecto.
El prestatario puede comparecer o ponerse en contacto con el Notario elegido por los medios habituales o puede utilizar el sistema de designación telemática en la Sede Electrónica Notarial.
Deberán ir a la Notaría y otorgar el acta de transparencia el o los prestatarios y, de haberlos, fiadores, hipotecantes por deuda ajena, garantes o el cónyuge o pareja estable que deban consentir la hipoteca por ser la vivienda hipotecada vivienda familiar habitual.
Podrá otorgarse el acta de transparencia a través de apoderado con poder suficiente.
El acta de transparencia siempre tiene que otorgarse antes que la escritura de préstamo hipotecario, como muy tarde el día anterior al de la firma de la escritura de préstamo hipotecario. Sin acta no hay escritura de préstamo.
Tomando como referencia el día en que la entidad sube o incorpora la documentación precontractual a la plataforma informática (del que queda constancia fehaciente):
Antes o después de los diez días desde que se sube o incorpora la documentación a la plataforma informática.
Como muy tarde un día antes que la escritura de préstamo hipotecario.
Y como fecha límite el día inmediato anterior a la expiración del plazo de vigencia de la FEIN/oferta vinculante o de su prórroga.
Nunca podrá firmarse antes del día diez (en realidad son once, luego explicamos) desde el día en que la entidad financiera sube o incorpora la documentación a la plataforma informática.
en todo caso deberá firmarse entro del plazo de vigencia, nicial o prorrogado, de la FEIN/oferta vinculante.
Documentación subida o incorporada a la plataforma por el Banco el día 1 del mes y con plazo de vigencia de la FEIN/oferta vinculante hasta el día 20 del mes:
La escritura de préstamo el primer día que podrá firmarse es el día 12 del mes y el último día que podrá firmarse es el día 20 del mes (salvo prórroga de la FEIN/oferta vinculante por la entidad financiera).
El acta de transparencia tendrá que hacerse, antes o después de los diez días, como muy tarde el día anterior a la firma de la escritura de préstamo. Si el prestatario quiere firmar la hipoteca el día 15 del mes el acta deberá otorgarse como muy tarde el día 14 del mes. Como muy tarde podrá hacerse el día 19 y firmar la hipoteca el 20 (salvo prórroga de la FEIN/oferta vinculante por la entidad financiera).
Estos son los plazos legales, no obstante, conviene hacer el acta de transparencia varios días antes del previsto para la firma de la hipoteca, pues en algunos casos el funcionamiento interno de la entidad bancaria, dificulta mucho poder firmar el préstamo hipotecario al día siguiente de haber hecho el acta de transparencia.
Lo desarrollamos:
La Ley establece un plazo mínimo de diez días para la firma de la escritura de préstamo hipotecario que comienza el día en que se sube o incorpora la documentación a la plataforma informática (artículos10, 14 y 15 de la LCCI).
El plazo es de catorce días en Cataluña (artículo 262-4 del Código de Consumo de Cataluña).
El plazo de diez días para la escritura de préstamo está corriendo desde el día en que se sube o incorpora la documentación a la plataforma, aunque no se haya hecho todavía el acta de transparencia. El plazo para otorgar la escritura de préstamo no depende del día en que se hace el acta de transparencia.
En realidad, es el día once a contar desde el día en que la entidad financiera sube o incorpora la documentación a la plataforma informática el primero en el que se puede firmar la escritura de préstamo (el art. 14 LCCI dice diez días naturales pero el día en que se sube la documentación no cuenta, porque como es un plazo civil, de conformidad con el artículo 5 del Código Civil en los plazos señalados por días, a contar de uno determinado, quedará éste excluido del cómputo, el cual deberá empezar en el día siguiente, por lo que del computo se excluye el día inicial de subida o incorporación de la documentación completa a la plataforma notarial).
El plazo de diez días es un plazo mínimo para firmar la escritura de préstamo, pero no constituye un plazo máximo para la autorización del acta de transparencia, que puede hacerse después de los diez días.
La FEIN siempre expresará el plazo dentro del cual es válida. La entidad prestamista podrá prorrogar el plazo de vigencia de la FEIN/oferta vinculante siempre que lo comunique antes de su vencimiento a través de la plataforma notarial, adicionando la nueva TAE.
La escritura de préstamo hipotecario en todo caso deberá autorizarse dentro del plazo de vigencia inicial o prorrogado, de la FEIN/oferta vinculante.
Si existieran errores en la documentación remitida por la entidad financiera, ya sea por insuficiencia o contenido, el plazo se reiniciará en su integridad, esto es, los diez días previstos, desde el momento en que la entidad financiera subsane el error comunicado por el notario (art. 12.1 d) del RDLCCI).
Solo cabe autorizar un acta, aun cuando existan pluralidad de prestatarios y/o garantes o avalistas y/o hipotecantes no deudores, pues del Notario se exige que efectúe un juicio positivo o negativo conjunto acerca del cumplimiento de los requisitos de información precontractual que la LCCI impone al prestamista, con relación a una única operación de préstamo.
El Notario que autorice el acta será el mismo que autorice la escritura de préstamo hipotecario con la única excepción de los casos de sustitución previstos en la legislación notarial.
El acta de transparencia es gratuita para el prestatario. No generará coste arancelario alguno.
