Mediante la escritura de compraventa se formaliza ante Notario un contrato de compraventa en virtud del cual, una parte, llamada parte vendedora, transmite a la otra parte, llamada parte compradora, normalmente el pleno dominio de un inmueble a cambio de un precio cierto, recogiendo todos los pactos a los que han llegado las partes.
Pueden ser objeto de compraventa no sólo el pleno dominio de un inmueble, sino también otros derechos, por ejemplo: una participación indivisa (un 10%, una tercera parte…), la nuda propiedad o el usufructo vitalicio o temporal, etc.
La intervención del Notario en la compraventa le da seguridad jurídica, pues se encargará de que la misma se adecúe a la legalidad y de que cumpla todos los requisitos para su plena validez y eficacia y le dota de fehaciencia (el Notario da fe de las declaraciones de voluntad de las partes) y de inscribibilidad en el Registro de la Propiedad. Además, el Notario tiene obligación de asesorar imparcialmente a las partes y velar por el respeto de los derechos básicos de los consumidores y usuarios.
El Notario realiza numerosas comprobaciones, en interés de ambas partes, y sobre todo de la parte compradora, para garantizarle que adquiere una propiedad plena, libre de cargas y gravámenes y al corriente en el pago de gastos e impuestos que recaigan sobre el inmueble:
Comprueba la identidad, capacidad y legitimación de vendedor y comprador.
Comprueba que el vendedor es propietario y su título de adquisición.
Expone y comprueba el estado de cargas y gravámenes que pesan sobre el inmueble.
Confirma, en su caso, el pago de las cuotas de la comunidad de propietarios.
Informa, si procede, sobre la entrega del certificado de eficiencia energética.
Comprueba si está al corriente en el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), en Navarra Contribución Urbana, y el número de referencia catastral del inmueble para asegurar su correspondencia con la escritura del vendedor, advertir a las partes de las discrepancias y cambiar la titularidad catastral que determina el pago de los próximos recibos del IBI.
Verifica y controla los medios de pago utilizados en la operación.
Informa y advierte a las partes sus obligaciones legales y en especial los deberes fiscales derivados de la compraventa y del plazo para cumplirlos, así como de los trámites a realizar después del otorgamiento de la escritura.
Explica el reparto de los gastos de la operación entre las partes.
Presenta telemáticamente la escritura en el Registro de la Propiedad.
En la escritura de compraventa se consignan:
Si los cónyuges otorgaron capitulaciones matrimoniales pactando el régimen de separación de bienes u otro régimen deberán aportar copia autorizada original de la escritura de capitulaciones matrimoniales con los datos de inscripción en el Registro Civil, o certificado de matrimonio original.
Por la parte vendedora
La escritura de venta la tienen que firmar todos los que transmiten algún derecho sobre el inmueble, bien personalmente, bien debidamente representados. Para transmitir el pleno dominio de un inmueble ha de ser firmada por todos los propietarios o titulares de derechos sobre el mismo.
El Notario comprobará la capacidad y legitimación de la parte vendedora, exigiendo los documentos, consentimientos o autorizaciones que, según el caso, sean precisos (por ejemplo, el curador de una persona con discapacidad necesitará autorización judicial para la venta de un inmueble (art. 289 del Código Civil), también el guardador de hecho (art. 264 del Código Civil)), etc.
Tratándose de vendedores casados deberán aplicarse las normas sobre disposición de bienes del régimen económico matrimonial al que esté sujeto su matrimonio.
Para los casos más habituales y simplificando se puede decir:
Importante: Si la vivienda vendida pertenece privativamente a un cónyuge, por haberla comprado de soltero o haberla heredado o por otro título, pero es la vivienda familiar habitual, será necesario el consentimiento y firma del otro cónyuge (Vid. art. 1320 del Código Civil, en Navarra, Ley 81 de la Compilación de Derecho Civil Foral de Navarra).
En Navarra, la Ley 81 de la Compilación también se aplica a la vivienda familiar de las parejas estables, salvo pacto en contrario entre los miembros de la pareja (Vid. Ley 109 de la Compilación).
Si son los herederos del propietario fallecido los que pretenden vender un inmueble, es conveniente asegurarse de que tienen la documentación en regla, pues puede ser que estén pendientes de formalizar los trámites de la herencia.
Por la parte compradora
La escritura ha de ser firmada por todos los compradores, bien personalmente, bien debidamente representados.
En el caso de compradores casados habrá que aplicar las normas del régimen económico matrimonial al que esté sujeto su matrimonio. Para los casos más habituales y simplificando se puede decir:
Es el documento que acredita que la parte vendedora es titular del inmueble que pretende vender.
En la mayoría de los casos es un documento notarial (como por ejemplo, escritura de compraventa, de donación, de aceptación de herencia, etc.)
También puede ser un documento judicial o administrativo (convenio regulador aprobado en procedimiento de divorcio, adjudicación en procedimiento judicial o administrativo, etc.)
El Notario solicitará que se acredite el número de referencia catastral del inmueble. Usualmente el Notario obtendrá por medios telemáticos una certificación catastral descriptiva y gráfica, en Navarra, cédula parcelaria, que se incorporará a la escritura para comprobar la coincidencia y advertir, en su caso, de las discrepancias entre los datos catastrales, los que figuran en la escritura pública y los que resultan del Registro de la Propiedad.
En algunas Comunidades Autónomas se exige para poder formalizar la escritura de compraventa de una vivienda la aportación de cédula de habitabilidad o documento similar.
Se trata de un documento administrativo que garantiza que el inmueble reúne las condiciones mínimas de habitabilidad.
La normativa es distinta en cada Comunidad Autónoma.
En Navarra, está regula en el Decreto Foral 142/2004, de 22 de marzo.
Según su artículo 2 "Toda vivienda ubicada en Navarra, para ser considerada como tal, deberá disponer de cédula de habitabilidad en vigor".
En consecuencia:
a) Las Administraciones públicas podrán adoptar, en el ámbito de sus respectivas competencias, medidas para impedir el uso residencial, mediante su ocupación habitual como morada humana, de construcciones que no cuenten con cédula de habitabilidad en vigor.
b) No podrán suscribirse ni mantenerse válidamente contratos de agua, gas, electricidad u otros en la modalidad de suministros para vivienda cuando no se cuente con cédula de habitabilidad en vigor.
Presencialmente:
Servicio de Vivienda
Sección de Edificación
C/ Alhóndiga, 1, 1.º
31002 Pamplona/Iruña
Teléfono: 848 42 75 70
Correo electrónico: vivienda@navarra.es
Enlaces:
Enlace al Servicio
Si el inmueble forma parte de un edificio en régimen de propiedad horizontal, sirve para comprobar que la parte vendedora se halla al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios.
¿Por qué es muy importante aportar el certificado de deudas con la comunidad de propietarios? Afección del inmueble al pago de las deudas.
Según el artículo 9 1. E) Ley Propiedad Horizontal “El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
¿Quién debe aportarlo? Debe aportarlo la parte vendedora.
La parte compradora, bajo su responsabilidad, puede exonerar o dispensar de esta obligación.
Según el artículo 9 1. E) Ley Propiedad Horizontal “En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente”.
¿Y si hay derramas?
Es muy conveniente que el certificado de la comunidad de propietarios haga referencia no sólo a los gastos ordinarios de la comunidad de propietarios, sino también a deudas por gastos extraordinarios o derramas aprobadas en junta pero todavía no giradas en el momento de la compraventa.
Según el art. 17. 11 LPH 11. “Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras”.
Es importante verificar, exigiendo a la parte vendedora el recibo o certificado municipal, que el inmueble está al corriente del pago de dicho impuesto.
Respecto del recibo del año en curso en que se formaliza la venta, si no está pagado, las partes puede llegar a un acuerdo sobre quien asume su pago o incluso prorratear el pago en función del tiempo en que han sido propietarios de la vivienda.
Importante: Estos pactos tienen eficacia exclusivamente entre las parte pero no frente a la Administración Tributaria, que girara todo el Impuesto de Bienes Inmueble o Contribución Urbana (aunque se fraccione el pago en dos recibos) a la parte vendedora, pues es sujeto pasivo del impuesto el titular del inmueble el día del devengo del impuesto que se produce el primer día del período impositivo que coincide con el año natural, es decir, el día 1 de enero de cada año. Por tanto, el obligado al pago frente al Ayuntamiento es titular del inmueble el día 1 de enero.
Responsabilidad del adquirente por recibos pendientes. Según el artículo 142 Ley Foral 2/1995, de 10 de marzo, de Haciendas Locales de Navarra:
1. En los supuestos de cambio, por cualquier causa, en la titularidad de los derechos a que se refieren los artículos 134 y 137 de esta Ley, los bienes inmuebles objeto de dichos derechos quedarán afectos al pago de la totalidad de las deudas tributarias y recargos pendientes por este impuesto.
2. La derivación de la acción tributaria contra los bienes afectos exigirá acto administrativo notificado reglamentariamente, pudiendo el adquirente hacer el pago, dejar que prosiga la actuación o reclamar contra la liquidación practicada o contra la procedencia de dicha derivación.
3. La derivación tendrá como límite la totalidad de las deudas tributarias y recargos pendientes por este impuesto y referidos a los bienes cuya titularidad sea objeto de cambio.
La parte vendedera deberá entregar a la compradora el certificado de eficiencia energética del inmueble debidamente registrado y vigor.
Según su artículo 3. 2. "se excluyen del ámbito de aplicación y por tanto no será necesario, entre otros, supuestos:
c) Edificios industriales, de la defensa y agrícolas no residenciales, o partes de los mismos, de baja demanda energética. Aquellas zonas que no requieran garantizar unas condiciones térmicas de confort, como las destinadas a talleres y procesos industriales, se considerarán de baja demanda energética. Aquellas zonas que no requieran garantizar unas condiciones térmicas de confort, como las destinadas a talleres y procesos industriales, se considerarán de baja demanda energética.
d) Edificios independientes, es decir, que no estén en contacto con otros edificios y con una superficie útil total inferior a 50 m2.
e) Edificios que se compren para su demolición o para la realización de las reformas efinidas en el apartado d) del artículo 3.1. Estos edificios estarán exentos de la obtención del certificado de eficiencia energética de edificio existente de acuerdo con el artículo 10, sin perjuicio, en su caso, del cumplimiento del artículo 9 una vez se vaya a acometer la reforma, según lo referido en el apartado d) del artículo 3.1. Para hacer efectiva la exclusión recogida en este apartado f), el propietario del edificio o de parte del edificio, según corresponda, realizará una declaración responsable ante el órgano competente de la comunidad autónoma en materia de certificación energética de edificios. No obstante, el órgano competente de la comunidad autónoma podrá regular un procedimiento más exigente”.
No se considera necesario en plazas de garaje o trasteros.
Duración del certificado. El certificado de eficiencia energética tendrá una validez máxima de diez años, excepto cuando la calificación energética sea G, cuya validez máxima será de cinco años. (art. 13).
¿Se puede firmar la escritura de venta sin el certificado de eficiencia energética?
El notario debe realizar el control de cumplimiento de la legalidad respecto de la entrega del certificado de eficiencia energética y debe reflejarse en la escritura como se ha cumplido, pero no es imprescindible para autorizar la escritura de compraventa ni para su inscripción en el Registro de la Propiedad.
La Dirección General de los Registros y del Notariado (hoy de Seguridad Jurídica y Fe Pública) ha admitido que en la compraventa de un inmueble, por adquirente no consumidor de vivienda en edificio que no sea de nueva construcción, el adquirente puede renunciar o exonerar al transmitente de la obligación de presentar el certificado de eficiencia energética R. de 16 de septiembre de 2019
En ocasiones las partes pactan que la entrega se producirá entre ellas en momento posterior al otorgamiento de la escritura.
La normativa regula expresamente la consecuencia del incumplimiento por la parte vendedora de la obligación de entregar el certificado de eficiencia energética, válido, registrado y en vigor, considerándola como una infracción grave que puede ser sancionada con una multa de 601 a 1000 euros (Vid. Disposición Adicional Duodécima) del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
Es interesante pedir al propietario los Estatutos y normas de funcionamiento de la Comunidad de Propietarios.
Una de las comprobaciones fundamentales que hace el Notario al preparar la escritura de compraventa a fin de informar debidamente a las partes es la comprobar el estado de cargas y gravámenes del inmueble el día de la firma de la escritura de compraventa, para lo cual solicita información al Registro de la Propiedad al que pertenece el inmueble.
Lo más frecuente es que las partes pacten que el inmueble tiene que estar “libre de cargas y gravámenes” en el momento de otorgar la escritura de compraventa.
Y también es frecuente que al solicitar las partes una nota simple en el momento de firmar el contrato de arras o señal existan cargas y gravámenes, que se reflejan en el documento contractual, comprometiéndose la parte vendedora a cancelarlas en el Registro de la Propiedad antes de la fecha prevista para la firma de la escritura o, al menos, aportar los documentos que permitan tramitar después la cancelación en el Registro de la Propiedad. Normalmente, en estos casos, se pacta en la escritura quien se va encargar de las gestiones posteriores para obtener la cancelación de dichas cargas y como se van a asumir los gastos, siendo frecuente que a la parte vendedora se le retenga cierta cantidad de dinero del precio de venta para atender a dichos gastos.
En cualquier caso, el Notario informará a las partes del estado de cargas del inmueble en el día previsto para la firma de la escritura, para que en función de dicha información y con su asesoramiento puedan tomar la decisión de otorgar o no la escritura de venta y, si se lleva a cabo la compraventa, si la misma se hace en concepto de “libre de cargas y gravámenes” o “en el estado de cargas y gravámenes” que la parte compradora conoce y acepta.
Hay que tener en cuenta que, salvo algunas cargas, como las prohibiciones de disponer, la existencia de cargas y gravámenes, en principio, no impide que el inmueble pueda ser objeto de compraventa, si el comprador, teniendo conocimiento de su existencia, decide comprar, aceptando bajo su responsabilidad, las consecuencias que de ello se pueda derivar. Siempre habrá que examinar cada caso concreto, pues la variedad de supuestos que pueden darse es muy amplia.
Cargas y gravámenes más frecuentes.
Si antes tomar la decisión de comprar un inmueble o de firmar un contrato de arras o señal, usted quiere (casi sería mejor decir, usted debe) comprobar su descripción, titularidad y estado de cargas, lo más fácil es acudir al Registro de la Propiedad en el que esté inscrito el inmueble para solicitar una nota simple, acreditando su interés legítimo para ello. Se puede acudir físicamente al Registro, o bien hacer la solicitud online, a través de la página web del Colegio de Registradores de España.
Algunas de las cargas y gravámenes que con más frecuencia aparecen son:
Hipoteca.
La hipoteca sujeta directa e inmediatamente al inmueble sobre el que recae al cumplimiento de la obligación (normalmente un préstamo de dinero) para cuya seguridad fue constituida y en caso de incumplimiento de la obligación garantizada (normalmente impago del préstamo que garantiza) puede dar lugar a la pérdida del bien hipotecado y su venta en pública subasta, cualquiera que sea su propietario, incluso un comprador posterior.
La existencia de una hipoteca no impide que el inmueble pueda ser vendido. Es un principio básico que los bienes hipotecados son susceptibles de enajenación por su propietario, de modo que, con su transmisión pasan al adquirente con la carga de la hipoteca, salvo que se esta se cancele previamente.
Cuando de la nota simple resulta la existencia de una hipoteca sobre la finca, puede ser que la obligación garantizada (normalmente un préstamo) este extinguida (por el pago completo del préstamo) o que este todavía pendiente de cumplimiento (que haya un saldo pendiente de pago).
La extinción de la obligación garantizada (normalmente por pago del préstamo) no produce por sí sola la desaparición de la carga en el Registro de la Propiedad. La cancelación de la hipoteca no es obligatoria. El propietario de la finca que ha pagado la deuda puede elegir solicitar la cancelación en el Registro o dejar la finca como está.
Para que la hipoteca desparezca como carga en el Registro de la Propiedad es necesario que el acreedor, en la mayoría de los casos una entidad bancaria, otorgue ante Notario una escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca, que habrá de presentarse a liquidación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (suele estar exenta, pero habrá que estar a la normativa de cada Comunidad Autónoma) y después llevarse al Registro de la Propiedad competente para se practique la cancelación registral de la hipoteca.
Si aparece una hipoteca en la nota simple pueden darse diversas situaciones:
a) La deuda garantiza está totalmente pagada. Se suele hablar de hipoteca cancelada económicamente pero no registralmente
Con frecuencia ocurre que la deuda garantizada por la hipoteca está pagada, pero la hipoteca sigue apareciendo en la nota simple, bien porque no se ha otorgado la escritura de cancelación o la escritura no se haya llevado al Registro de la Propiedad para que practique la cancelación.
Lo normal es que el comprador, y si la adquisición se financia con una nueva hipoteca, la entidad que conceda la nueva financiación exijan que la finca se encuentre libre de la hipoteca y de otras cargas.
En estos casos, lo más conveniente es que la parte vendedora hable con su acreedor, normalmente un Banco, para que otorgue la escritura de cancelación antes o al mismo tiempo que la escritura de compraventa o al menos aporte un certificado de la cancelación económica, si la parte compradora acepta que la cancelación se firme por el Banco después de la escritura de venta. En estos casos, se suele retener a la parte vendedora una parte del precio de venta para atender a los gastos de otorgamiento de la escritura de cancelación, su gestión e inscripción en el Registro de la Propiedad.
b) La deuda garantizada no está pagada totalmente (queda un saldo pendiente)
Si existe deuda pendiente hay que plantearse si se quiere que la deuda garantizada con la hipoteca se trasmita o no a la parte compradora, pues la venta de una finca hipotecada no tiene, por sí, el efecto de con la finca se transmita también al comprador la deuda garantizada de modo que el vendedor-deudor quede liberado de esta deuda.
-Compraventa con cancelación previa de la hipoteca. Si no se quiere que la deuda pendiente pase a la parte compradora, la parte vendedora deberá proceder al pago y cancelación de la hipoteca, antes de formalizar la escritura de compraventa.
Puede ocurrir que la parte vendedora no tenga dinero para proceder al pago de la deuda pendiente sino que se necesite usar para ello parte del precio de la venta, en cuyo caso, lo más conveniente será que el mismo día previsto para la firma de la escritura de compraventa comparezca en la Notaría el banco de la parte vendedora para que, con cargo al precio de la compraventa se le entregue un cheque con el importe pendiente de la deuda y dicho banco firme la escritura de cancelación a la vez que se firma la escritura de compraventa. A veces se hace una transferencia para el pago de la deuda pendiente y la escritura de cancelación se otorga por el banco a posteriori. En cada caso, las partes intervinientes decidirán como se va a llevar a cabo el pago de la deuda y la cancelación de la hipoteca. En estos casos, se suele retener a la parte vendedora una parte del precio de venta para atender a los gastos de otorgamiento de la escritura de cancelación, su gestión e inscripción en el Registro de la Propiedad.
c) Si la hipoteca ya está en fase de ejecución y se ha hecho constar en el Registro de la Propiedad por nota marginal la expedición de la certificación de dominio y cargas, expresando su fecha y la existencia del procedimiento a que se refiere, en este caso conforme al artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en tanto no se cancele por mandamiento del Letrado de la Administración de Justicia dicha nota marginal, el Registrador no podrá cancelar la hipoteca por causas distintas de la propia ejecución. En este caso, aunque se pagara la deuda pendiente y el banco acreedor otorgara la escritura de cancelación, sería necesario que el Juzgado ante el que se siga el procedimiento de ejecución dicte el oportuno mandamiento para que el Registro pueda cancelar la hipoteca.
- Excepcionalmente puede no ser necesario que la entidad acreedora otorgue la escritura de cancelación, pues existen supuestos de cancelación por caducidad legal que se basan en el transcurso de los plazos determinados regulados en la Ley Hipotecaria que permiten la cancelación mediante instancia privada con firma legitimada ante Notario o bien ratificada ante el Registrador competente o mediante solicitud al otorgar una escritura relativa al inmueble.
A ello se refiere dos preceptos de la Ley Hipotecaria:
a) Si el día que la prestación garantizada debió ser satisfecha en su totalidad consta en el Registro, el artículo 82, párrafo quinto, permite a quien sea titular registral de cualquier derecho sobre la finca hipotecada, solicitar la cancelación transcurrido el plazo de de veintiún años: los veinte de la prescripción de la acción hipotecaria (artículos 1964.1 del Código Civil y 128 de la Ley Hipotecaria y Ley 27 de la Compilación de Derecho Civil Foral de Navarra) más el año añadido con arreglo al artículo 82.5 LH.
Por ejemplo: hipoteca pactada por un plazo de 18 años a contar desde el 26-11-1990, es decir, con vencimiento el día 26-11-2008. El plazo de 21 años a que se refiere el artículo 82 de la LH no se cumplirá hasta el 26-11-2029.
b) Si por el contrario, el día en que la prestación garantizada debe ser cumplida no consta en el Registro, entonces, será de aplicación el artículo 210 1. regla octava, párrafo segundo, que permite a cualquier interesado solicitar la cancelación cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía.
-Compraventa con subrogación hipoteca. Para este supuesto puede consulta la entrada Compraventa con subrogación de hipoteca.
Anotación preventiva.
La anotación preventiva es un tipo de asiento que se practica en el Registro de la Propiedad, sometida normalmente a un plazo de caducidad, pasado el cual el asiento se extingue, que sirve para dar publicidad registral a situaciones jurídicas muy variadas, cuyo principal efecto es el de enervación de la fe pública registral, ya que la situación que publica la anotación preventiva podrá oponerse a cualesquiera adquirentes posteriores de la finca o derecho sobre la misma, que no podrán alegar que desconocían la situación.
Entre las situaciones que puede publicar una anotación se pueden citar: la interposición de demanda en juicio sobre la propiedad de bienes, embargo que se haya hecho efectivo en bienes inmuebles del deudor, el secuestro o prohibición judicial de la enajenación de bienes inmuebles, etc.
Por ejemplo, la anotación preventiva de embargo publica la existencia de un embargo sobre el inmueble que sujeta al inmueble a un proceso judicial o administrativo y con la publicidad que le da la anotación perjudica a cualquier adquirente del inmueble o de algún derecho sobre el mismo.
La anotación de embargo se cancela por mandamiento judicial o administrativo ordenando la cancelación que suele dictarse por la misma autoridad judicial o administrativa que decretó el embargo, aunque excepcionalmente puede ordenarse por otras autoridades, como el Juez de lo Mercantil en un procedimiento concursal.
También se puede cancelar por caducidad a instancia del dueño del inmueble o derecho real afectado, que se produce a los cuatro años contados desde la fecha de la anotación, o desde su prórroga, si ésta existiera (Vid artículo 86 de la Ley Hipotecaria).
Precisar, que por aplicación del derecho transitorio y por aplicación de la doctrina de la Dirección General de Seguridad y Fe Pública en interpretación del art. 199.2 del Reglamento Hipotecario que dispone que las anotaciones preventivas ordenadas por la autoridad judicial no se cancelarán por caducidad después de vencida la prórroga establecida en el artículo ochenta y seis de la Ley hasta que haya recaído resolución definitiva firme en el procedimiento en que la anotación preventiva y su prórroga hubieren sido decretadas, se entienden indefinidas las anotaciones ordenadas por la autoridad judicial y prorrogadas con anterioridad a la entrada en vigor de la LEC de 2000. Para estas se ha admitido la cancelación por caducidad transcurrido el plazo de 20 años del artículo 210 1. regla octava, de la Ley Hipotecaria, ontados desde el último asiento practicado relativo a la carga a cancelar (incluida la propia prórroga de la anotación preventiva, a falta de nota marginal) (R. de 30 de septiembre de 2021) o desde la nota marginal de expedición de certificación, que se considera “asiento” a los efectos del cómputo plazo (R. de 12 de junio de 2024).
Afección fiscal.
Con mucha frecuencia en las notas simples aparecen afecciones fiscales.
Hay que tener muy en cuenta que la administración tiene un plazo de 4 años para revisar las liquidaciones fiscales por transmisión de inmuebles y que en ese periodo puede girar lo que se llama una liquidación complementaria,por estimar que la liquidación presentada es incorrecta o no se pagó o se trata de una liquidación provisional.
Los bienes transmitidos quedan afectos al pago de las cantidades, liquidadas o no, correspondientes a los tributos que gravan su transmisión, cualquiera que sea su poseedor (Vid artículo 79 de la Ley General Tributaria) y esta afección de los bienes se hace constar en el Registro por medio de nota al margen de la inscripción del bien o derecho transmitido, que extiende de oficio el Registrador, advirtiendo que el mismo queda afecto al pago de la liquidación complementaria que en su caso proceda practicar.
Así pues, si adquirimos un bien con nota de afección fiscal, el adquirente no resultará protegido por la fe pública registral, quedando el bien afecto al pago de las deudas tributarias derivadas tanto de su adquisición como de transmisiones anteriores a su adquisición la Administración podrá exigir el pago de dichas deudas, salvo que haya transcurrido el plazo de caducidad de la referida nota.
Las transmisiones que dan lugar a la práctica de estas notas de afección fiscal son las sujetas al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados, Impuesto de Sucesiones y Donaciones, Impuesto sobre la Renta de los No Residentes, así como por las liquidaciones caucionales en viviendas de protección oficial.
Plazo de caducidad. Según la normativa de los Impuestos de Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados y de Sucesiones y Donaciones, la nota marginal de afección fiscal caduca a los cinco años de su fecha.
Hay que tener en cuenta que los Registros de la Propiedad no cancelan las cargas de oficio, por lo que en una nota simple nos podemos encontrar que siga apareciendo una afección fiscal aunque hayan transcurrido más de cinco años desde su fecha y por tanto esté caducada.
Transcurridos los 5 años se puede cancelar por varias vías: solicitándolo al Registro por instancia, pidiendo una certificación de cargas o al practicar cualquier asiento relativo a la finca como la inscripción de nuestra propia escritura de compraventa).
La nota también deberá ser cancelada cuando se presente la carta de pago de la liquidación complementaria o se acredite el pago del Impuesto con carácter firme o medie consentimiento de la Hacienda Pública que es el titular registral o resolución judicial firme que ordene dicha cancelación.
La finca responde de forma subsidiaria. Según el artículo 67 del Reglamento General de Recaudación “para el ejercicio del derecho de afección se requerirá la declaración de responsabilidad subsidiaria en los términos establecidos en los artículos 174 y 176 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria”. Para que la Administración Tributaria se pueda dirigir contra ella es necesario que el deudor principal (el deudor que haya dejado de pagar la liquidación correspondiente) no pague la deuda y, además, sea declarado fallido por la Administración Tributaria (es decir, que la Administración declare que no tienen bienes con los que cobrar la deuda). Además, es necesario que se inicie contra el actual propietario un procedimiento de derivación de responsabilidad subsidiaria, en el que él podrá hacer las alegaciones que estime correspondientes.
¿Se debe comprar una finca con una afección fiscal?
Todos los días se formalizan miles de compraventas de fincas que tienen afecciones fiscales.
La afección fiscal, es una carga que, salvo excepciones, no se puede cancelar hasta pasados los 5 años de la anotación y no se puede exigir al vendedor que la cancele, sencillamente por que no puede hacerlo, no depende de su voluntad.
Si tenemos alguna duda lo procedente será solicitar al vendedor que nos facilite la liquidación fiscal completa de su adquisición que dio lugar a la afección para poder comprobar que el impuesto esta bien liquidado y pagado, pidiendo ayuda profesional si tenemos dudas.
Nota marginal de afección a los gastos de urbanización.
Los terrenos incluidos en el ámbito de las actuaciones urbanización están afectados, con carácter de garantía real, al cumplimiento de los deberes que genera el proceso urbanizador, entre ellos costear y, en su caso, ejecutar todas las obras de urbanización previstas en la actuación correspondiente, así como las infraestructuras de conexión con las redes generales de servicios. (Vid. Art. 18 Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana).
Quedarán afectos al cumplimiento de la obligación de urbanizar, y de los demás deberes dimanantes del proyecto y de la legislación urbanística, todos los titulares del dominio u otros derechos reales sobre las fincas de resultado del expediente de equidistribución. En la inscripción de cada finca de resultado sujeta a la afección se hará constar lo siguiente: a) Que la finca queda afecta al pago del saldo de la liquidación definitiva de la cuenta del proyecto. b) El importe que le corresponda en el saldo de la cuenta provisional de la reparcelación y la cuota que se le atribuya en el pago de la liquidación definitiva por los gastos de urbanización y los demás del proyecto, sin perjuicio de las compensaciones procedentes, por razón de las indemnizaciones que pudieren tener lugar.
La afección caducará a los siete años de su fecha. No obstante, si durante su vigencia se hubiera elevado a definitiva la cuenta provisional de liquidación del proyecto de reparcelación o compensación, dicha caducidad tendrá lugar por el transcurso de dos años, a contar de la fecha de la constatación en el Registro de la Propiedad del saldo definitivo, sin que, en ningún caso, pueda el plazo exceder de siete años desde la fecha originaria de la afección.
(Vid artículos (Artículos 19 y 20 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística).
Por tanto, respecto al adquirente de las fincas de resultado (pueden ser solares o cualquiera de los elementos construidos sobre las mismas, viviendas, locales, plazas de garaje, etc.), sin intervención en el expediente de equidistribución, y que no se hayan subrogado voluntariamente en las cargas pendientes de urbanización, hay que entender que la afección urbanística sólo podrá perjudicarles en la medida en que resulte inscrita y no haya caducado (R. de 7 de febrero de 2022).
Notas marginales urbanísticas
La notas urbanísticas, salvo que expresamente se establezca otra cosa, tendrán vigencia indefinida y sirven para dar a conocer, a quien consulte el Registro de la Propiedad, la situación urbanística de la finca en el momento a que se refiera el título que las origine y por tanto informan al posible adquirente de la situación urbanística que afecta a la finca (Artículos 73 y siguientes del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística)
Dichas notas informan por ejemplo:
- de condiciones impuestas sobre determinadas fincas.
- de la declaración de ilegalidad de la licencia de edificación.
- de la concesión de licencias para obras y usos provisionales.
- de la adquisición del aprovechamiento urbanístico.
Si se trata de una vivienda de protección oficial (VPO) o vivienda de precio tasado (VPT) o vivienda sometida a algún régimen protección, se deberá aportar autorización del órgano autonómico competente.
La normativa puede variar en cada Comunidad Autónoma.
En algunos casos puede que no sea necesaria, dependiendo de la fecha de calificación definitiva de la vivienda (hay que ver caso por caso).
En Navarra una vez que la parte compradora y la parte vendedora llegan a un acuerdo sobre el precio, se debe comunicar la transmisión al Departamento de Vivienda. El motivo es que las transmisiones a título oneroso de viviendas protegidas están sujetas a los derechos de tanteo y retracto del Gobierno de Navarra. También permite controlar si la parte compradora cumple con los requisitos de acceso y que se respecta el precio legal máximo de venta.
Dicha comunicación se realiza presentando un documento en las oficinas del Servicio de Vivienda o por Internet.
Servicio de Vivienda
Sección de Edificación
C/ Alhóndiga, 1, 1.º
31002 Pamplona/Iruña
Teléfono: 848 42 75 70
Correo electrónico: vivienda@navarra.es
Enlace: Notificación de venta de vivienda protegida
Puede encontrar más información sobre vivienda protegida en este ENLACE
Es frecuente que, con carácter previo a la escritura pública ante Notario, se firme entre las partes un contrato privado de arras o señal. Este contrato no es obligatorio, y las partes pueden decidir otorgar directamente la escritura de venta.
Si se ha firmado previamente, será conveniente aportar el contrato de arras, por si hay algún pacto recogido en el mismo que quiere que se refleje en la escritura de venta, como por ejemplo, quien paga los gastos de escritura, los relativos a entrega de la vivienda en un momento posterior a la escritura, quien paga el IBI o la Contribución Municipal del año en curso, pactos sobre derramas, etc.
El Notario debe verificar que la documentación aportada es correcta y con los datos facilitados redactar la escritura de compraventa.
Una de las comprobaciones más importantes que debe realizar el Notario a los efectos de informar debidamente a las partes es la comprobar la titularidad y estado de cargas del inmueble, para ver si el inmueble vendido figura en el Registro de la Propiedad a nombre del vendedor y si está libre de cargas y gravámenes, o informar de los que existan. Para ello solicita información al Registro de la Propiedad al que pertenece el inmueble, información que el Registro remite directamente al Notario y que tiene mayor valor que la nota simple que los particulares hayan podido solicitar al Registro.
El Registro dispone de un plazo tres días hábiles siguientes al de la recepción de la solicitud para enviar la información.
Si el Notario no dispone de los datos del inmueble con la antelación suficiente no podrá solicitar la información al Registro de la Propiedad ni por tanto redactar la escritura.
En la práctica es conveniente que con al menos cinco días de antelación al previsto para la firma de la escritura se halla remitido la documentación al Notario, para que con calma se pueda todo revisar convenientemente y solicitar la información al Registro de la Propiedad.
En la escritura de compraventa se reflejan el precio y los medios de pago utilizados para hacerlo efectivo (Cheque bancario o no bancario, justificante bancario de la transferencia, ingreso en cuenta, pagaré, letra de cambio, etc.) reflejando tanto los pagos realizados antes del otorgamiento como los realizados en dicho momento, haciendo constar respecto de cada pago o entrega, la fecha, el medio de pago empleado y la cuantía.
En caso de haberse realizado pagos a cuenta del precio con anterioridad al otorgamiento de la escritura de compraventa es necesario aportar justificantes de los mismos.
En el caso de cheques será necesario disponer del número completo (IBAN) de la cuenta de cargo del cheque y en el caso de transferencia de los números completos de las cuentas de cargo y abono de la transferencia.
Contrato de arras
Es frecuente que, con carácter previo a la escritura pública ante Notario, se firme entre las partes un contrato privado de arras o señal. Este contrato no es obligatorio, y las partes pueden decidir otorgar directamente la escritura de venta.
Si se ha firmado previamente, será conveniente aportar el contrato de arras, por si hay algún pacto recogido en el mismo que quiere que se refleje en la escritura de venta, como por ejemplo, quien paga los gastos de escritura, los relativos a entrega de la vivienda en un momento posterior a la escritura, quien paga el IBI o la Contribución Municipal del año en curso, pactos sobre derramas, etc.
La parte vendedora deberá presentar en el plazo legal la declaración del Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (conocido como Plusvalía Municipal) en el Ayuntamiento en que radica el inmueble y habrá que estar a la normativa de cada Comunidad Autónoma y del Ayuntamiento correspondiente.
En Navarra, el plazo es dos meses desde la fecha de la transmisión (Vid arts. 172 y siguiente de la Ley Foral 2/1995, de 10 de marzo, de Haciendas Locales de Navarra.
Declarar la transmisión en la declaración del Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (IRPF) correspondiente al ejercicio en que se realiza la trasmisión o en el Impuesto de Sociedades, si se trata de una entidad sujeta al mismo.
Si el inmueble vendido pertenece a un edificio en régimen de propiedad horizontal artículo 9 1. i: "Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.
Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste. Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria”.
La parte compradora deberá presentar en plazo la declaración de los impuestos que graven la compraventa y habrá que estar a la normativa de cada Comunidad Autónoma.
Declarar el cambio de titularidad del inmueble en el Catastro, lo que en Navarra se realiza a través del Ayuntamiento correspondiente.
Presentar la escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad competente (conviene hacerlo antes de los sesenta días hábiles desde el otorgamiento de la escritura para no perder la protección del asiento de presentación que habrá causado el envío de una copia electrónica realizado por el Notario el día de la firma de la escritura y que pasados esos sesenta días hábiles caduca).
En caso de propiedad horizontal, comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad el cambio de titularidad
Suministros. No olvide poner a nombre los suministros que afecten a su nueva propiedad.
Documentación y facturas
Conserve todos los documentos, justificantes, garantías y facturas originales sobre su adquisición.
No acepte recibos globales; reclame las facturas originales del Notario, Gestoría y Registro de la Propiedad, así como de la carta de pago de los impuestos.
Impuestos que debe pagar el comprador en la compraventa de inmuebles.
La parte compradora deberá presentar en plazo la declaración de los impuestos que graven la compraventa y habrá que estar a la normativa de cada Comunidad Autónoma.
Los impuestos indirectos son los que gravan la adquisición del inmueble y recaen sobre el comprador y son normalmente el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPyAJD) o el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).
Simplificando se puede hacer el siguiente resumen:
- Si se trata de venta de inmuebles usados (viviendas, locales, plazas de garaje y trasteros, locales, etc.):
Sujeta al Impuesto de Transmisión Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en su modalidad ITP al tipo aplicable en cada Comunidad.
En Navarra (Decreto Foral Legislativo 129/1999, de 26 de abril, por el que se aprueba el texto refundido de las disposiciones del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados Ver).
Según el artículo 8:
Tipo general si se trata de transmisiones de inmuebles: 6%
Por excepción la transmisión de viviendas, incluidos los anejos inseparables de ellas, tributará:
1.º Al 5 %, siempre que se cumplan las siguientes condiciones:
a') Que el adquirente forme parte de una unidad familiar en la que estén integrados dos o más hijos.
b') Que como resultado de la transmisión se adquiera el pleno dominio de la vivienda, sin que en ningún caso sea como consecuencia de la consolidación del dominio desmembrado con anterioridad en usufructo y nuda propiedad.
c') Que la vivienda se destine a residencia habitual de la unidad familiar.
d') Que ningún miembro de la unidad familiar sea propietario en el momento de la adquisición de otra vivienda en la Comunidad Foral de Navarra en un porcentaje superior al 25 por 100. El tipo reducido se aplicará sobre una base imponible máxima de 180.304 euros, que será única por unidad familiar y por vivienda. Cuando la citada base imponible supere esa cantidad, el tipo del 5 por 100 se aplicará únicamente sobre 180.304 euros, gravándose el exceso al tipo general de las transmisiones de inmuebles. A efectos de este ordinal se atenderá al concepto de unidad familiar establecido en la normativa del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
2.º Al 4 % cuando la vivienda se destine a vivienda habitual del sujeto pasivo y esté ubicada en un municipio que haya sido considerado en riesgo de despoblación ediante orden foral de la persona titular del departamento competente en materia de Administración local y despoblación, siempre que, como resultado de la transmisión, se adquiera el pleno dominio de la vivienda, sin que en ningún caso sea como consecuencia de la consolidación del dominio desmembrado con anterioridad en usufructo y nuda propiedad.
Los municipios en riesgo de despoblación se pueden consultar en la Orden Foral 8/2023, de 15 de febrero, el Consejo de Cohesión Territorial, por la que se aprueba la relación de municipios de la Comunidad Foral de Navarra declarados en riesgo de despoblación (Boletín Oficial de Navarra número 49 de 9 de marzo de 2023) Ver
- También hay que tener en cuenta que existe una subvención para adquisición de vivienda usada, libre o protegida, en localidades de Reto demográfico, de menos de 5.000 habitantes.
La Disposición Adicional Vigésima Cuarta de la Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, del derecho a la vivienda en Navarra se establece una subvención para la adquisición de vivienda usada en municipios de hasta 5.000 habitantes y en los municipios no urbanos de hasta 20.000 habitantes en los que todas sus entidades singulares de población sean de hasta 5.000 habitantes, cuando todas las personas adquirentes sean menores de 35 años cumplan todos los requisitos exigibles para el acceso a subvenciones por adquisición de vivienda de protección oficial nueva, salvo el relativo a la inscripción previa en el Censo de solicitantes de vivienda protegida. El precio de venta de las viviendas y anejos no podrá superar el establecido para la adquisición de vivienda de protección oficial en segunda o ulterior transmisión. Los beneficiarios de la subvención deberán destinar la vivienda objeto de compra a domicilio habitual y permanente.
Más información en la página Web del Gobierno subvención por la compra de vivienda usada para menores de 35 años
- Vivienda nueva en primera entrega (incluidas las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos situados en el edificio que se transmitan conjuntamente)
La primera entrega estará sujeta Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y, además, a la modalidad Actos Jurídicos Documentados (AJD) al tipo aplicable en la Comunidad Autónoma que corresponda.
En Navarra:
IVA: Al tipo del 10% (4% i se trata de viviendas calificadas administrativamente como de protección oficial de régimen especial o de promoción pública, cuando las entregas se efectúen por sus promotores, incluidos los garajes y anexos situados en el mismo edificio que se transmitan conjuntamente. A estos efectos, el número de plazas de garaje no podrá exceder de dos unidades.
Ver arts. 36 y 37 Ley Foral 19/1992, de 30 de diciembre, del impuesto sobre el valor añadido.
AJD: Al tipo del 0,50%
- Locales, plazas de garaje y trasteros nuevos en primera entrega: Estará sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) además Actos Jurídicos Documentados (ADJ) al tipo aplicable en la Comunidad Autónoma.
En Navarra:
IVA: Al tipo general del 21%.
AJD: Al tipo del 0,50%
- Solares
Si están sujetos a IVA, tributan al tipo de 21%
Si están sujetos a ITP al tipo de cada Comunidad ,en Navarra 6%
Habrá que analizar las circunstancias de cada caso concreto
Renuncia a exención de IVA e inversión del sujeto pasivo
Hay que tener en cuenta que en ciertos supuestos de segundas transmisiones exentas de IVA será posible la renuncia a la exención de IVA con inversión del sujeto pasivo conforme a los artículos 17.2 y 31 de la Ley Foral 19/1992, de 30 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido ((Las exenciones relativas a los apartados 10.º, entregas de terrenos rústicos y demás que no tengan la condición de edificables y 12.º segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación podrán ser objeto de renuncia por el sujeto pasivo, en la forma y con los requisitos que se determinen reglamentariamente, cuando el adquirente sea un sujeto pasivo que actúe en el ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales y se le atribuya el derecho a efectuar la deducción total o parcial del Impuesto soportado al realizar la adquisición o, cuando no cumpliéndose lo anterior, en función de su destino previsible, los bienes adquiridos vayan a ser utilizados, total o parcialmente, en la realización de operaciones, que originen el derecho a la deducción.
En este caso la transmisión quedaría sujeta a AJD al tipo del 1% (Ver art. 22 Decreto Foral Legislativo 129/1999, de 26 de abril, por el que se aprueba el texto refundido de las disposiciones del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados).
- Transmisión de inmuebles incluidos en un patrimonio empresarial o profesional
El tipo de gravamen aplicable a las transmisiones de aquellos inmuebles que estén incluidos en la transmisión de un conjunto de elementos corporales y, en su caso, incorporales que, formando parte del patrimonio empresarial o profesional del transmitente, constituyan una unidad económica autónoma capaz de desarrollar una actividad empresarial o profesional por sus propios medios, cuando por las circunstancias concurrentes la transmisión de este patrimonio no quede sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido, será del 2 por 100 cuando se cumplan las siguientes condiciones durante un periodo de tres años, contado de fecha a fecha a partir de la de la transmisión: a) Que el adquirente mantenga la plantilla media de trabajadores respecto del año anterior a la transmisión, en términos de persona-año regulados en la normativa laboral. b) Que los inmuebles no sean transmitidos ni se efectúen actos de disposición u operaciones societarias que, directa o indirectamente, puedan dar lugar a una minoración sustancial del valor de adquisición.
En cualquier caso, dado la complejidad de la materia fiscal, estas notas pretenden ser meramente orientativas y le sugerimos que consulte la tributación correspondiente a cada caso concreto.
Plazo para presentar las declaraciones por ITP y AJD
Habrá que estar a la normativa de cada Comunidad Autónoma.
En Navarra:
El plazo de presentación es 2 meses desde la fecha del devengo (día del otorgamiento de la escritura).
Modelos de declaración
Modelo 600 para autoliquidaciones que se practiquen por la modalidad TPO
Modelo 605 para autoliquidaciones que se practiquen por la modalidad AJD
Pueden obtenerse los modelos el siguiente enlace.
Pueden presentarse presencialmente: Una vez cumplimentado el impreso y, si corresponde, pagada la cuota, y acompañando Primera copia y copia simple de la escritura, debe acudir a una oficina territorial de Hacienda Foral de Navarra con cita previa
También pueden presentarse por internet. Enlace a la Hacienda Navarra
Venta de inmuebles por personas no residentes en territorio español
Quien compra un inmueble situado en España a una persona (español o extranjero) no “residente” queda sujeto a dos obligaciones legales especiales:
a) Retener e ingresar el 3 por ciento de la contraprestación acordada (del precio), en concepto de pago a cuenta del Impuesto sobre la Renta de no Residentes.
El concepto fundamental no es el de residente o no residente sino el de sujeción al impuesto personal en España o no. No importa que sea residente o no, ni que tenga o no tarjeta de residencia o NIF o NIE, sólo se excluye la obligación de retener cuando el transmitente acredite su sujeción al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas o al Impuesto sobre Sociedades mediante certificación expedida por el órgano competente de la Administración tributaria.
Supuestos de no retención. El adquirente no tendrá la obligación de retener o de efectuar el ingreso a cuenta en los siguientes casos:
a) Cuando el transmitente acredite su sujeción al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas o al Impuesto sobre Sociedades mediante certificación expedida por el órgano competente de la Administración tributaria.
b) En los casos de aportación de bienes inmuebles, en la constitución o aumento de capitales de sociedades residentes en territorio español.
Obligaciones del comprador-adquirente. El obligado a retener o ingresar a cuenta deberá presentar declaración ante la Delegación o Administración de la Agencia Estatal de Administración Tributaria en cuyo ámbito territorial se encuentre ubicado el inmueble (o de la Comunidad Autónoma a la que corresponda la exacción del impuesto: Navarra cuando el inmueble gravado radique en territorio Navarro) e ingresar el importe de la retención o ingreso a cuenta correspondiente en el Tesoro Público, en el plazo de un mes a partir de la fecha de la transmisión. Debe presentar el Modelo 211. Enlace a la Hacienda Navarra.
Obligaciones del vendedor-transmitente. El contribuyente no residente en territorio español deberá declarar, e ingresar en su caso, el impuesto definitivo, compensando en la cuota el importe retenido o ingresado a cuenta por el adquirente, en el plazo de tres meses ontados a partir del término del plazo establecido para el ingreso de la retención (como máximo, 4 meses desde la transmisión). Debe presentar el modelo 210. Enlace a la Hacienda Navarra.
La Administración tributaria procederá, en su caso, previas las comprobaciones que sean necesarias, a la devolución al contribuyente del exceso retenido o ingresado a cuenta.
Afección bienes. Si la retención o el ingreso a cuenta referido anteriormente no se hubiesen ingresado, los bienes transmitidos quedarán afectos al pago del importe que resulte menor entre dicha retención o ingreso a cuenta y el impuesto correspondiente, y el registrador de la propiedad así lo hará constar por nota al margen de la inscripción respectiva, señalando la cantidad de que responda la finca. Esta nota se cancelará, en su caso, por caducidad o mediante la presentación de la carta de pago o certificación administrativa que acredite la no sujeción o la prescripción de la deuda.
En Navarra, de acuerdo con el Convenio Económico, mientras el impuesto no se apruebe por la Comunidad Foral, se aplicarán las normas vigentes en territorio común.
b) El comprador o adquirente como “sustituto del contribuyente” queda obligado a la presentación y pago del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana conocido como Plusvalía Municipal.
En las transmisiones de terrenos a título oneroso tendrá la consideración de sujeto pasivo sustituto del contribuyente, la persona física o jurídica o la entidad, que adquiera el terreno, cuando el contribuyente sea una persona física no residente en España.
En Navarra: artículo 174 de la Ley Foral 2/1995, de 10 de marzo, de Haciendas Locales de Navarra Sujetos pasivo
Por tanto, en estos casos el adquirente o comprador es considerado “sujeto pasivo sustituto del contribuyente” y recae sobre él la obligación de cumplir la obligación tributaria principal (pago del impuesto) y las obligaciones formales inherentes a la misma (presentación de la declaración o autoliquidación), frente al Ayuntamiento correspondiente.
Derecho de reembolso. El comprador o adquirente puede exigir al verdadero contribuyente, que el vendedor o transmitente, “el importe de las obligaciones tributarias satisfechas” (Artículo 36 de la Ley General Tributaria).
No obstante, si no paga voluntariamente, la Ley tributaria no prevé un mecanismo específico para exigir el pago, y el comprador o adquirente tendrá que ejercitar judicialmente la llamada acción de reembolso, que es una acción civil que, por la propia condición de no residente de la persona o entidad a la que hay que reclamar la deuda, puede plantear muchas dificultades.
Por este motivo, es aconsejable pactar en la escritura de venta la forma en que puede compensarse al adquirente del pago de la plusvalía o practicar algún tipo de retención para evitar tener que iniciar una posterior reclamación judicial de incierto resultado y ello advirtiendo además de que los convenios de los particulares, no producirán efectos ante la Administración, sin perjuicio de sus consecuencias jurídico-privadas (artículo 17.5 Ley General Tributaria).
En caso de que la parte compradora fuera extranjera será imprescindible presentar ante notario el pasaporte y NIE originales. Además, ambos documentos deben encontrarse en vigor.
Se recomienda al comprador solicitar al Registro de la Propiedad correspondiente una nota simple registral para cerciorarse de la identidad de los propietarios del inmueble, así como de sus características y, en su caso, de las cargas que éste pudiera presentar. Si el comprador no la solicita, la Notaría lo hará igualmente el día de la firma, para acreditar que el vendedor de la vivienda es realmente el propietario de la misma.
El día de la firma de la operación deberá aportarse al notario copia del cheque bancario con el que se formalizará el pago o, en su caso, justificante bancario de la transferencia a través de la cual se realice el pago del precio. Si se hubieran hecho pagos de forma anticipada (contrato de reserva, de arras, etc.) será necesario también aportar los justificantes de los mismos.
En caso de que la parte vendedora fuera extranjera será imprescindible presentar ante notario el pasaporte y NIE originales. Además, ambos documentos deben encontrarse en vigor.
Escritura pública o documento público del que resulte la titularidad de la finca que se pretende vender (como por ejemplo, escritura de compraventa, de donación, de aceptación de herencia, convenio regulador aprobado en procedimiento de divorcio, adjudicación en procedimiento judicial o administrativo, etc.)
Documento administrativo que acredita que una vivienda cumple las condiciones mínimas de habitabilidad que prevé la normativa en materia de vivienda, y que por lo tanto puede ser destinada a la residencia de personas.
Documento oficial elaborado y firmado por un técnico (normalmente un ingeniero) en el que se detallan las características energéticas del inmueble en función de la energía necesaria para su normal utilización.
Documento emitido por el secretario de la comunidad de propietarios, con el visto bueno de su presidente, en el que se certifique que la finca en cuestión se halla al corriente de pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios. Asimismo, de ser posible, es conveniente solicitar que en dicho certificado se incluya mención conforme no existe ninguna derrama o gasto extraordinario pendiente de abonar por parte de la finca a la comunidad de propietarios.
En el caso de que la vivienda tenga una antigüedad igual o superior a los 45 años, será necesario aportar el certificado de aptitud del edificio, esto es, un documento oficial emitido por un técnico habilitado (normalmente un arquitecto), conforme se acredita que el inmueble ha sido sometido a la correspondiente inspección técnica de los edificios con un resultado positivo, de modo que el estado de conservación del edificio es adecuado para su utilización como vivienda.
A los efectos de determinar si el IBI ya se halla pagado o no en el año en curso y, en su caso, facilitar que las partes puedan negociar quién asume el pago del mismo.
