Por el contrato de préstamo, una de las partes, llamada acreedor o prestamista (normalmente una entidad financiera) entrega a la otra, llamada deudor o prestatario, una cantidad de dinero para que se la devuelva en las condiciones pactadas, normalmente pagando un precio llamado tipo de interés.
En todo préstamo, sea personal o hipotecario, el prestatario responde de la deuda con todos sus bienes presentes y futuros (art. 1911 CC), lo que se llama principio de responsabilidad patrimonial universal, es decir, el acreedor para cobrar la deuda podrá ejecutar todos los bienes del deudor tanto los que existían en su patrimonio en el momento de contraer la obligación como los que hayan entrado después, con las excepciones legales (por ejemplo, es inembargable el salario en la cuantía que no supere el salario mínimo interprofesional y por encima de dicha cuantía se puede embarga en los porcentajes que señala la Ley (arts. 605 y ss. LEC)
En ocasiones las entidades bancarias para conceder el préstamo además de la responsabilidad del deudor piden otras garantías.
Las garantías más frecuentes suelen ser la hipoteca y el aval o fianza. Y a veces concurren ambas garantías, préstamo hipotecario con fianza.
También puede haber hipoteca sin préstamo. No todas las hipotecas se constituyen para garantizar un préstamo. Se puede garantizar con hipoteca el pago de otra clase de deudas u obligaciones (por ejemplo, deudas fiscales, precio aplazo en una compraventa, etc.).
La hipoteca consiste en que el deudor o prestatario u otras personas ponen uno o varios inmuebles en garantía del pago del préstamo de manera que si no se devuelve en los plazos pactados y el impago alcanza una determinada cuantía el acreedor puede declarar vencido anticipadamente el préstamo e instar la ejecución de la hipoteca mediante la venta en subasta pública. El valor obtenido en la subasta se aplica al pago de la deuda pendiente, y si hay sobrante, queda a disposición de acreedores posteriores y, en su defecto, se entrega al prestatario o hipotecante. Si el valor obtenido en la subasta de la finca hipotecada es inferior a lo adeudado, el prestatario va a seguir debiendo la diferencia al acreedor o prestamista ya que responde de la deuda con todos sus bienes presentes y futuro.
La hipoteca se constituye en escritura pública otorgada ante Notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad.
Puede obtener información interesante sobre préstamos hipotecarios en la página Web del Banco de España, información que en algunos puntos extractada le ofrecemos en esta página.
Enlaces de interés:
Hipotecas - Portal del Cliente Bancario - Banco de España
Título de propiedad del inmueble o vivienda hipotecada o nota simple del Registro de la Propiedad
¿Quién la realiza?
Ha de realizarse por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España.
Se realiza bajo el marco normativo de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.
¿Puede el consumidor elegir tasador?
El cliente puede elegir el tasador. El artículo tercero bis I) de Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario prevé que las entidades deben aceptar la tasación aportada por el cliente siempre que esté certificada por un tasador homologado y que no esté caducada y ello, sin perjuicio de que la entidad de crédito pueda realizar las comprobaciones que estime pertinentes, de las que en ningún caso podrá repercutir su coste al cliente que aporte la certificación.
¿Cuándo caduca la tasación?
La validez o caducidad del informe de tasación es de seis meses a contar desde la fecha de emisión.
¿Quién pagada la tasación?
La LCCI obliga a las entidades financieras a asumir todos los gastos de la hipoteca, salvo lo de tasación que la ley prevé que page el prestatario.
No obstante, algunos bancos devuelven el coste de la tasación cuando se firma el préstamo o lo asumen en algunos casos.
Prestatario. Es la persona que recibe el dinero prestado y se obliga a su devolución, respondiendo de la deuda con todos sus bienes presentes y futuros.
Prestatario hipotecante. Normalmente la persona que pide prestado el dinero y la que presta la garantía por ser la propietaria del bien hipotecado son la misma persona y se habla de prestatario-hipotecante.
Hipotecante no deudor. Puede ocurrir que el préstamo lo pida una persona, prestatario, y que otra preste la garantía constituyendo la hipoteca sobre un bien de su propiedad. Se habla entonces de hipotecante no deudor.
El hipotecante no deudor no tiene deuda con el acreedor y solo puede perder el bien de su propiedad hipotecado pero no responde con otros bienes.
En caso de impago del préstamo la entidad prestamista puede solicitar la venta en pública subasta del bien del hipotecante no deudor.
En ese caso el prestamista puede dirigirse directamente contra su bien sin que tenga que intentar cobrar primero con la venta en subasta de otro bien hipotecado por el prestatario (si se han hipotecado varios inmuebles) o con cargo a otros bienes del prestatario.
Con el importe obtenido en la subasta se paga primero lo debido al acreedor por todos los conceptos (incluidos los gastos judiciales y extrajudiciales en que haya incurrido la entidad) y sólo si sobra algo, se le entregaría el sobrante al hipotecante no deudor.
Si el hipotecante no deudor pierde el bien en caso de ejecución hipotecaria puede luego reclamar al prestatario la devolución de lo satisfecho al prestamista.
Fiador o avalista. La fianza o aval consiste en que una persona, llamada el fiador o avalista, se obliga a pagar en caso de no hacerlo el deudor o prestatario.
El fiador responde de su obligación con todos sus bienes presentes y futuros, conforme al principio de responsabilidad patrimonial universal, consagrado en el art. 1911 del Código Civil.
Si el prestatario no atiende algún pago la entidad prestamista puede reclamarle al fiador toda la cantidad impagada. En este caso la entidad prestamista puede dirigirse directamente contra los bienes del fiador sin que esté obligado a procurar la venta en subasta del bien hipotecado o dirigirse previamente contra otros bienes del prestatario.
Si son varios los fiadores, responde cada uno por la totalidad de la deuda y así puede reclamárselo el prestamista.
Si el fiador se ve obligado a pagar alguna cantidad de la deuda puede reclamar al prestatario la devolución de lo satisfecho al prestamista.
Las obligaciones que asume como fiador pasarán a sus herederos en caso de fallecimiento.
Cónyuge o miembro de pareja estable prestador de consentimiento. En el caso de que la hipoteca se constituya sobre una vivienda que sea propiedad privativa de uno solo de los cónyuges o de uno de los miembros de una pareja estable y dicha vivienda sea la vivienda familiar habitual, para hipotecarla será necesario el consentimiento del otro cónyuge o miembro de la pareja estable. Así resulta del art. 1320 CC para el matrimonio y en Navarra de la Ley 81 de la Compilación de Derecho Civil Foral de Navarra para el matrimonio y de la Ley 108 para las parejas estables, salvo que los miembros de la pareja estable hayan pactado lo contrario. Fuera de Navarra, habrá que estar a las normas que tengan el mismo fundamento.
El préstamo hipotecario mas frecuente es el concedido por una entidad financiera a personas físicas consumidoras con hipoteca constituida sobre una vivienda.
La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario pretende establecer un régimen específico de protección para las personas físicas consumidoras en este tipo de operaciones y se aplica según su art. 2 a los préstamos cuando el prestatario, el fiador o garante sea una persona física y se trate de:
a) préstamos con garantía hipotecaria sobre un inmueble de uso residencial.
b) préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor.
Se entiende por consumidores, las personas físicas que no actúan en el ámbito de su actividad profesional o empresarial.
Podemos describir así el proceso, siguiendo la información que facilita el Banco de España:
Lo primero es informarse sobre las distintas ofertas existentes en el mercado y compararlas entre sí, pudiendo hacerlo a través de la Tasa Anual Equivalente (conocida como TAE), que, para entendernos, es el precio que cobran las entidades por prestar dinero, incluyendo el interés, las comisiones y otros gastos.
a) Información general no personalizada. Ficha de Información Precontractual (FIPRE)
El cliente puede solicitar a cualquier entidad una primera información general no personalizada.
Las entidades deberán proporcionar información general no personalizada, clara y suficiente sobre los préstamos que ofertan a los potenciales prestatarios que la soliciten (artículo 21 de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios).
Esta información, que será gratuita tendrá carácter orientativo, se facilitará mediante la ficha de información precontractual (FIPRE).
La entrega de la FIPRE no conlleva para la entidad la obligación de conceder un préstamo y la información que contiene es meramente orientativa.
También deberá indicar que se ha elaborado en función de la situación de mercado en ese momento y que la oferta personalizada que posteriormente se haga al cliente puede ser distinta como resultado de la obtención de información de las preferencias del cliente y sus condiciones financieras.
Su contenido deberá ajustarse al Anexo 1 de la indicada Orden.
b) Información personalizada. Ficha Europea de Información normalizada (FEIN).
Una vez que el cliente ha facilitado a la entidad información sobre sus necesidades de financiación y situación financiera y preferencias, la entidad hará un estudio de viabilidad para determinar su capacidad de pago: verificará sus ingresos presentes y previsibles, activos, gastos, compromisos,... Se llevará también a cabo una tasación de la garantía, si bien su solvencia no se basará predominantemente en el valor de esa garantía. Consultará en la CIRBE el importe de sus deudas en otros bancos y consultará los ficheros de registros de impagados más habituales (RAI, ASNEF…) por si tuviera impagos.
Llevada a cabo esta evaluación de la solvencia, la entidad le trasladará su decisión de conceder o no el préstamo.
De considerar viable la operación, debe entregarle (al menos diez días antes de comprometerse firmando la escritura de préstamo) la información personalizada que necesita para hacer comparaciones y tomar una decisión, a través de un la Ficha de Información Personalizada (FIPER).
En este documento se presenta una oferta adaptada al perfil de cliente.
No obstante, con la nueva LCCI la FIPER ha sido sustituida por la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada).
La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) es el modelo de ficha establecido en la normativa de transparencia para que la entidad proporcione, de forma gratuita y a modo de oferta vinculante, información personalizada y detallada sobre su oferta hipotecaria.
La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), contenida en el Anexo 1 de la LCCI, tendrá la consideración de oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma del contrato que, como mínimo, deberá de ser de diez días.
Importante. Le FEIN expresa el plazo dentro del cual es válida y pasado el cual caduca y ya no puede otorgarse la escritura de préstamo hipotecario. El período de validez de la FEIN lo establece cada entidad financiera y deberá figurar en la propia FEIN. Generalmente, este plazo suele ser de entre 30 a 40 días. Durante este tiempo, el banco no puede modificar las condiciones que le han ofrecido al prestatario. La entidad financiera podrá prorrogar este plazo. Compruebe que la fecha de validez de la FEIN se ajusta a sus previsiones sobre cuando quiere firmar la escritura de préstamo hipotecario.
Contenido. La FEIN deberá ajustarse al modelo recogido en el Anexo 1 de la LCCI y deberá incluir información sobre: prestamista, (si ha lugar) intermediario de crédito, características principales del préstamo, tipo de interés y otros gastos, periodicidad y número de pagos, importe de cada cuota, tabla ilustrativa de reembolso, otras obligaciones que debe cumplir, por ejemplo, productos o servicios a contratar con la entidad financiera para tener una bonificación de tipo de interés tras obligaciones, reembolso anticipado, elementos de flexibilidad, otros derechos del prestatario, reclamaciones, incumplimiento de los compromisos vinculados al préstamo y consecuencias para el prestatario, (si ha lugar) información adicional y supervisor.
Plazo de entrega de la FEIN y demás documentos. La entidad además de la FEIN deberá entregar al prestatario o potencial prestatario, con una antelación mínima de diez días naturales respecto al momento de la firma de la escritura de préstamo hipotecario, toda la documentación prevista en el artículo 14 de la LCCI
Documentos complementarios de la FEIN
Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) en la que se informará al prestatario o potencial prestatario de la existencia de las cláusulas o elementos relevantes, debiendo incluir, al menos, una referencia, en su caso, a los índices oficiales de referencia utilizados para fijar el tipo de interés aplicable, a la existencia de límites mínimos en el tipo de interés aplicable como consecuencia de la variación a la baja de los índices o tipos de interés a los que aquel esté referenciado, a la posibilidad de que se produzca el vencimiento anticipado del préstamo como consecuencia del impago y los gastos derivados de ello, a la distribución de los gastos asociados a la concesión del préstamo y que se trata de un préstamo en moneda extranjera.
En caso de tratarse de un préstamo a tipo de interés variable, un documento separado con una referencia especial a las cuotas periódicas a satisfacer por el prestatario en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.
Copia del proyecto de contrato cuyo contenido deberá ajustarse al contenido de los documentos referidos en las letras anteriores e incluirá, de forma desglosada, la totalidad de los gastos asociados a la firma del contrato.
Información clara y veraz de los gastos que corresponden al prestamista y los que corresponden al prestatario.
Escrito con las condiciones de las garantías del seguro que exige, cuando, en su caso, se requiera al prestatario la suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, así como la suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de hipoteca y del resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario.
La advertencia al prestatario de la obligación de recibir asesoramiento personalizado y gratuito del notario que elija el prestatario para la autorización de la escritura pública del contrato de préstamo.
La entidad deberá explicar y facilitar toda la información que necesite, al prestatario y a las demás personas que, en su caso, deben firmar la escritura de préstamo hipotecario (garantes, fiadores, prestadores de consentimiento, etc.).
Esta documentación junto a la manifestación firmada por el prestatario, en la que declare que ha recibido la documentación y que le ha sido explicado su contenido, deberá remitirse por la entidad financiera a través de una plataforma informática al Notario elegido por el prestatario para tramitar el acta de transparencia.
En los préstamos hipotecarios sujetos a la LCCI hay que ir al menos dos veces al Notario la primera para otorgar el acta de transparencia y la segunda para firmar la escritura de préstamo hipotecario.
No podrá firmarse la escritura de préstamo hipotecario si no se ha hecho previamente el acta de transparencia.
El acta de transparencia se otorga ante el Notario elegido por el prestatario.
El acta, que se regula en el artículo 15 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI) tiene por objeto comprobar que la entidad financiera ha entregado y explicado en plazo la documentación legalmente prevista en el artículo 14 de la LCCI y que el Notario pueda asesorar imparcialmente al prestatario y demás otorgantes, aclarando todas aquellas dudas o cuestiones planteadas por el prestatario. Específicamente el Notario deberá informar individualizadamente, haciéndolo constar en el acta, que ha prestado asesoramiento relativo a las cláusulas específicas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y en la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE).
El acta incluye la realización de un test ajustado al modelo aprobado por el Consejo General del Notariado y que por tanto es el mismo para todas las notarías.
El acta de transparencia es gratuita para el prestatario. No generará coste arancelario alguno.
Para más información sobre el acta de transparencia, pulse aquí.
Entre otras las siguientes condiciones financieras.
Tipo de interés
Es el precio que cobra la entidad de crédito por prestar el dinero al cliente. Se expresa como porcentaje sobre el capital prestado y va referido a un período de tiempo concreto (normalmente anual).
El tipo de interés puede ser fijo o variable, dependiendo de si se mantiene o no constante a lo largo de la vida del préstamo.
Interés fijo
El tipo de interés y, por lo tanto, la cuota mensual a pagar permanecen fijos durante toda la vida del préstamo.
Interés variable
El tipo de interés, que se revisará normalmente de forma anual o semestral, variará en función de la evolución del índice al que esté referenciado y suele expresarse como la suma del índice y un porcentaje constante, por ejemplo, Euríbor+ 2,1.
En los préstamos sujetos a la LCCI no podrán establecerse límites a la baja (cláusulas suelo) y el interés del préstamo no podrá ser negativo (artículo 21 LCCI).
Interés mixto
En este caso, se cobra un interés fijo durante un período inicial, para luego pasar a ser un tipo variable. La cuota podría subir o bajar en función de la evolución del índice de referencia utilizado para calcular el tipo de interés.
Bonificaciones al tipo de interés
Es habitual que las entidades mejoren las condiciones de su oferta, por ejemplo, bonificando el tipo de interés, si se contratan determinados productos.
Su banco puede ofrecerle un tipo de interés más favorable si domicilia la nómina, recibos, contratas tarjetas, plan de pensiones, algún tipo de seguro, etc.
La LCCI en su artículo 17 distingue entre «Prácticas de venta vinculada» y «Prácticas de venta combinada».
Venta vinculada:
Toda oferta o venta de un paquete constituido por un contrato de préstamo y otros productos o servicios financieros diferenciados, cuando el contrato de préstamo no se ofrezca al prestatario por separado(el préstamo y los otros productos forman un paquete que no se puede separar).
Venta combinada:
Cuando el contrato de préstamo se ofrezca también al prestatario por separado ( el préstamo y los otros productos forman un paquete que se puede separar o sea se pueden contratar por separado).
Se prohíben con carácter general las ventas vinculadas, salvo las siguientes excepciones:
-Se podrán autorizar por la autoridad competente ventas vinculadas cuando la entidad demuestre que el producto vinculado acarrea un claro beneficio para el cliente.
-Las entidades podrán exigir al prestatario la suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, así como la suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de hipoteca y del resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario. En este caso, el prestamista deberá aceptar pólizas alternativas e todos aquellos proveedores que ofrezcan unas condiciones y un nivel de prestaciones equivalentes a la que aquel hubiera propuesto, tanto en la suscripción inicial como en cada una de las renovaciones. El prestamista no podrá cobrar comisión o gasto alguno por el análisis de las pólizas alternativas que se le presenten por el prestatario. La aceptación por el prestamista de una póliza alternativa, distinta de la propuesta por su parte, no podrá suponer empeoramiento en las condiciones de cualquier naturaleza del préstamo.
Estarán permitidas las ventas combinadas de préstamos:
En las prácticas combinadas, el prestamista realizará la oferta de los productos de forma combinada y por separado, de modo que el prestatario pueda advertir las diferencias entre una oferta y otra. Antes de la contratación de un producto combinado, el prestamista informará al prestatario de manera expresa y comprensible de que se está contratando un producto combinado, del beneficio y riesgos de pérdida, especialmente en los productos de inversión, que supone para el prestatario su contratación, incluyendo escenarios simulados, de la parte del coste total que corresponde a cada uno de los productos o servicios, de los efectos que la no contratación individual o la cancelación anticipada del préstamo o cualquiera de los productos combinados produciría sobre el coste conjunto del préstamo y el resto de los productos o servicios combinados, y de las diferencias entre la oferta combinada y la oferta de los productos por separado.
Tasa Anual Equivalente (TAE)
En un préstamo hipotecario el prestatario no sólo paga el tipo de interés, sino que como estamos viendo tiene que asumir otras comisiones (por ejemplo, comisión de apertura, comisión de novación o modificación, etc.) y otros gastos (por ejemplo, coste de mantenimiento de la cuenta corriente vinculada al préstamo, los gastos de tasación, el coste de los productos que dan bonificación al tipo de interés, etc.).
Por eso lo caro o barato que sea el préstamo dependerá no solo del tipo de interés sino también de que el prestatario tenga que asumir además otras comisiones o gastos.
La TAE, o tasa anual equivalente, a diferencia del TIN o tipo de interés nominal, que sólo recoge el precio que el banco cobra por prestarnos el dinero, tiene en cuenta los gastos y comisiones asociados al préstamo o crédito.
La TAE es un indicador que, en forma de tanto por ciento anual, revela el coste efectivo de un préstamo, ya que incluye el interés y los gastos y comisiones que tiene que asumir el prestatario.
La TAE nos permite comparar distintas ofertas de préstamos o créditos, teniendo en cuenta todos sus costes.
Plazo de amortización
Es el tiempo durante el cual, en condiciones normales y sin amortizaciones anticipadas, el prestatario estará pagando las cuotas. En las hipotecas suele ser un plazo largo.
Al elegir el plazo, hay que tener en cuenta que:
Cuanto más largo sea el plazo, las cuotas serán más bajas pero los intereses totales serán mayores.
Cuanto más largo sea el plazo, más posibilidades habrá de que se produzcan cambios tanto en las circunstancias del prestatario y sus necesidades personales, como en las condiciones del préstamo, por ejemplo, variaciones del tipo de interés.
Sistemas de amortización
Existen diversos sistemas de amortización de préstamos, pero el más utilizado en España es el de «cuota constante» o «sistema francés».
En este sistema de amortización, la cuota a pagar, con la periodicidad pactada (mensual, trimestral, etc.), permanece constante durante toda la vida del préstamo, siempre que se trate de préstamos a tipo de interés fijo. Si el préstamo es a tipo de interés variable (la mayor parte de los que hay en España), la cuota permanecerá constante para cada período de tipo de interés, pero variará en la fecha en que corresponda la revisión del índice de referencia, volviendo a mantenerse constante en el nuevo valor hasta la siguiente revisión.
Este sistema de amortización persigue mantener la cuota lo más estable posible, pagando más intereses al principio, y aumentando la suma destinada a amortizar el capital conforme van transcurriendo los pagos de las cuotas.
Hay otros sistemas de amortización, tales como el de cuota creciente, aquellos otros en los que solo se pagan intereses, abonándose al final la totalidad del capital prestado (o principal), etc., pero son poco utilizados en España.
Si la entidad ofrece un sistema de amortización diferente deberá informar de sus características. El cliente debe valorar adecuadamente si el sistema de amortización que le ofrecen responde a sus intereses: unos menores pagos al principio pueden convertirse en pagos elevados en el futuro.
Comisiones
Las comisiones bancarias son las cantidades, distintas de los intereses, que las entidades de crédito cobran por la prestación de sus servicios.
Las comisiones más frecuentes en un préstamo hipotecario suelen ser:
Comisión de apertura
No se cobra en todos los préstamos hipotecarios. Si se pacta suele ser un porcentaje sobre la cantidad prestada y se paga al formalizar la operación.
En los préstamos hipotecarios sujetos a la LCCI, según el artículo 14.4 de la LCCI si se pactase una comisión de apertura, la misma se devengará una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares inherentes a la actividad del prestamista ocasionada por la concesión del préstamo.
Comisión por emisión de cheque bancario
La entidad prestamista puede cobrar comisiones cuando el cliente solicite que esta emita un cheque bancario no a su nombre, sino a nombre de un tercero, como sería el caso, por ejemplo, de que se solicite un cheque a nombre de los vendedores del inmueble, por el importe del préstamo hipotecario concedido para financiar dicha adquisición.
Comisión por subrogación por cambio de deudor
Las entidades pueden establecer comisiones, para aplicar en los casos de una adquisición de un inmueble ya hipotecado, cuando el comprador de la vivienda decida quedarse (y la entidad lo acepte) con el préstamo hipotecario que tenía la vivienda que compra. Es decir, que el comprador se subroga (pasa a ser el nuevo deudor) en el préstamo que tenía concedido el vendedor de la vivienda. El caso más frecuente de subrogación de deudor es con motivo de la compraventa de viviendas nuevas, en que los compradores se subrogan en la parte del préstamo concedido al promotor para su construcción y que corresponde a la vivienda adquirida.
Comisión de reclamación de posiciones deudoras
Suele consistir en una cantidad fija que la entidad puede cobrar en caso de impago de alguna cuota del préstamo por las gestiones y comunicaciones que tiene que realizar para recuperar la deuda impagada.
Comisión por reembolso o amortización anticipada
Se reconoce al deudor el derecho a anticipar la cancelación de la deuda, posibilidad que encuentra cobijo en el artículo 1127 del Código Civil.
En caso de reembolso o amortización anticipada total, el deudor amortiza la totalidad del préstamo antes de su vencimiento, pagando al prestamista el capital pendiente y los intereses devengados hasta ese momento, y la relación entre ambos se extingue.
Si la intención del prestatario es reducir su deuda, podrá amortizar de forma parcial su préstamo. Esta amortización podrá afectar, bien al plazo del préstamo (acortándolo y manteniendo la cuota que venía pagando), bien a la cuota (reduciéndola y manteniendo el plazo original), o a ambos elementos (reduciendo la cuota y el plazo). La modalidad dependerá de lo que el cliente tuviera acordado en el contrato y, caso de no haberse acordado una modalidad concreta, en principio deberá respetarse la opción elegida por el cliente. Si el contrato no contempla expresamente la posibilidad de cancelación parcial anticipada, se requerirá el consentimiento de la entidad acreedora.
Si se trata de una hipoteca sujeta a la LCCI su artículo 23 regula el reembolso anticipado como un derecho del prestatario aunque no se haya pactado en el contrato: “El prestatario podrá en cualquier momento anterior a la expiración del término pactado reembolsar de forma anticipada total o parcialmente la cantidad adeudada. Las partes podrán convenir un plazo de comunicación previa que no podrá exceder de un mes”.
En caso de reembolso anticipado la entidad financiera podrá cobrar la comisión pactada, que no podrá superar los límites legales.
Hay que tener en cuenta que se puede pactar con la entidad financiera que no halla comisión para estos supuestos, o que la haya sólo para la amortización total o sólo para la parcial.
Límites legales a la comisión por reembolso o amortización anticipada:
Dependiendo de la fecha en que se firmó la hipoteca, el porcentaje y el concepto por el que se cobra (comisión o compensación) puede cambiar.
Hipotecas no sujetas a la LCCI
La LCCI entró en vigor el día 16 de junio de 2019.
Para hipotecas que no entran en su ámbito de aplicación o firmadas antes del 16 de junio de 2019 las comisiones o compensaciones máximas puede verse en la página Web del Banco de España.
Hipotecas sujetas a la LCCI
Cuando la firma, subrogación o novación de la hipoteca haya sido después del 16 de junio de 2019 y entre en ámbito de aplicación de la LCCI la tabla de comisiones puede verse en la página Web del Banco de España.
Lo desarrollamos:
La LCCI regula el reembolso anticipado en su artículo 23:
Las partes podrán pactar una compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada total o parcial, que la ley sujeta a dos limitaciones:
c) No podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir la entidad financiera. La normativa establece la forma de cálculo de esta pérdida financiera que desarrollamos más adelante.
Con este límite la LCCI persigue que la entidad financiera solo cobre comisión por el perjuicio económico o pérdida financiera que efectivamente le produce el reembolso o amortización anticipada.
Por tanto, la comisión, aunque se haya pactado que exista, solo podrá cobrarse si el reembolso o amortización anticipada produce una perdida para la entidad acreedora que ésta deberá justificar y no podrá cobrarse si no hay pérdida financiera
La compensación o comisión a cobrar por la entidad financiera no podrá superar los siguientes límites porcentuales:
-- Préstamo a tipo de interés variable o en aquellos tramos variables de cualquier otro préstamo, las partes podrán pactar dos posibles límites excluyentes entre sí:
a) en caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo durante los 5 primeros años de vigencia del contrato de préstamo, limite del 0,15 por ciento del capital reembolsado anticipadamente; o
b) en caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo, límite del 0,25 or ciento del capital reembolsado anticipadamente.
-- Préstamo a tipo de interés fijo o en aquellos tramos fijos de cualquier otro préstamo, podrá establecerse contractualmente una compensación o comisión a favor del prestamista que tendrá los siguientes límites:
a) en caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo durante los 10 primeros años de vigencia del contrato de préstamo o desde el día que resulta aplicable el tipo fijo, límite del 2 por ciento del capital reembolsado anticipadamente; y
b) en caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo desde el fin del período señalado en la letra a) hasta el final de la vida del préstamo, límite del 1,5 por ciento del capital reembolsado anticipadamente.
-- En caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de un tercero en los derechos del acreedor siempre que en ambos casos suponga la aplicación durante el resto de vigencia del contrato de un tipo de interés fijo o con un primer período fijo de, al menos, 3 años límite del 0,05 por ciento del capital reembolsado anticipadamente, durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo. Si en la novación no se produjera amortización anticipada de capital, no podrá cobrarse comisión alguna por este concepto. Transcurridos los tres primeros años de vigencia del contrato de préstamo el prestamista no podrá exigir compensación o comisión alguna en caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de acreedor en los que se pacte la aplicación, en adelante y para el resto de la vida del préstamo, de un tipo de interés fijo o con un primer período fijo de, al menos, 3 años.
Pérdida financiera
La perdida financiera viene a ser el importe estimado que la entidad financiera deja de ganar por intereses si se realiza la cancelación anticipada.
La Ley establece una fórmula para calcular la pérdida financiera bastante compleja, que exige operaciones de matemática financiera, pero su fundamento es sencillo.
Para comprender el concepto de pérdida financiera se puede hacer el siguiente razonamiento:
La firma de la escritura de préstamo genera para el banco la expectativa de ganar el interés pactado durante el número de años pactados.
Si el prestatario amortiza el préstamo anticipadamente el banco dejará de ganar por la cantidad amortizada el tipo de interés pactado durante el número de años que resten para terminar el plazo pactado
Y en esta situación se pueden generar dos escenarios, que determinarán si existe o no pérdida financiera:
Si en el momento en que se produce la cancelación anticipada, los tipos de interés del mercado son superiores a los del momento en que se firmó la escritura de préstamo, el banco no sufrirá una pérdida financiera, pues podrá volver a prestar la cantidad amortizada anticipadamente a otro deudor a un interés superior del que lo prestó inicialmente, obteniendo así una ganancia mayor
En este caso, el prestatario no tendrá que pagar compensación o comisión alguna al banco, porque este no tiene pérdida financiera.
Si en el momento en que produce la cancelación anticipada, los tipos de interés del mercado son inferiores a los del momento en que se firmó la escritura de préstamo, el banco sí sufrirá una pérdida financiera, pues no podrá volver a prestar la cantidad amortizada anticipadamente a otro deudor al mismo tipo de interés, sino que tendrá que prestarlo a un tipo de interés inferior, por lo que tendrá pérdida financiera, o dicho de otra manera, dejará de ganar parte de la ganancia, es decir, parte de los intereses que esperaba ganar cuando se formalizó el préstamo.
¿Cómo se calcula la pérdida financiera?
Como hemos dicho la Ley establece una fórmula para calcular la pérdida financiera bastante compleja, que exige operaciones de matemática financiera.
Es importante saber que según el artículo 23.2 de la LCCI cuando el prestatario manifestase su voluntad de reembolsar anticipadamente la totalidad o parte del préstamo, la entidad financiera está obligada a facilitar, en el plazo máximo de tres días hábiles, la información necesaria para evaluar las consecuencias de amortización.
En la FEIN la entidad financiera ha de incluir la mención “Si decide reembolsar el préstamo anticipadamente, consúltenos a fin de determinar el nivel exacto de la comisión de reembolso anticipado en ese momento.”
El artículo 23.8 de la LCCI dispone que la pérdida financiera sufrida por el prestamista se calculará, proporcionalmente al capital reembolsado, por diferencia negativa entre el capital pendiente en el momento del reembolso anticipado y el valor presente de mercado del préstamo.
Por tanto, resulta de restar:
Al valor presente de mercado del préstamo que se calcula como la suma de:
el valor actual de las cuotas pendientes de pago hasta la siguiente revisión del tipo de interés.
el valor actual del capital pendiente que quedaría en el momento de la revisión de no producirse la cancelación anticipada.
El capital pendiente en el momento del reembolso anticipado.
La actualización para calcular el valor de mercado se realizará aplicando el índice o tipo de interés de referencia pacto en el contrato de préstamo entre los que determine la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa.
Y el artículo 28 Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, modificada por la Orden ECE/482/2019, de 26 de abril prevé que a los efectos del cálculo del valor de mercado de los préstamos hipotecarios y la consiguiente compensación por riesgo de tipo de interés, se considerarán índices o tipos de interés de referencia los tipos Interest Rate Swap (IRS) a los plazos de 2, 3, 4, 5, 7, 10, 15, 20 y 30 años que publicará el Banco de España y a los que se añadirá un diferencial.
Este diferencial se fijará como la diferencia existente, en el momento de contratación de la operación, entre el tipo de interés de la operación y el IRS al plazo que más se aproxime, en ese momento, hasta la siguiente fecha de revisión del tipo de interés o hasta la fecha de su vencimiento. Se aplicará el tipo de interés de referencia de los anteriores que más se aproxime al plazo del préstamo que reste desde la cancelación anticipada hasta la próxima fecha de revisión del tipo de interés o hasta la fecha de su vencimiento. El diferencial así calculado se incorporará al documento contractual en todos aquellos préstamos sujetos a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
Se puede consultar el índice Interest Rate Swap (IRS) en la página Web de Banco de España IRS.
Trámites para el reembolso o amortización anticipada
Habrá que tener en cuenta las formalidades que se hayan pactado para el mismo.
Para los contratos sujetos a la LCCI, según su artículo 23 de la LCCI
Puede haberse pactado un preaviso artículo 23.1 de la LCCI las partes podrán convenir un plazo de comunicación previa que no podrá exceder de un mes. Será conveniente hacerlo de forma que quede constancia de esta comunicación.
La entidad está obligada a facilitar en el plazo máximo de tres días hábiles, en papel o en otro soporte duradero la información necesaria para evaluar esta opción.
En dicha información se cuantificarán, al menos, las consecuencias que tiene para el prestatario la liquidación total o parcial de sus obligaciones antes de la terminación del contrato de préstamo, exponiendo con claridad las hipótesis que se hayan tomado en consideración para su elaboración. Tales hipótesis deberán ser razonables y justificables.
En particular, si existiera un contrato de seguro accesorio al de préstamo ofrecido por el prestamista al prestatario junto con el contrato de préstamo con la finalidad de cubrir los riesgos que pudieran afectar a su capacidad de reembolso del mismo del que fuera beneficiario el prestamista, prevé el artículo 23.3 de la LCCI que se extinguirá el contrato de seguro se extinguirá salvo que el prestatario comunique expresamente a la compañía aseguradora su deseo de que el contrato de seguro mantenga su vigencia y designe para ello un nuevo beneficiario, teniendo derecho el prestatario al extorno de la parte de prima no consumida por parte de quien la percibió.
Interés de demora.
En caso de retraso en el pago la indemnización de daños y perjuicios que recibe la entidad acreedora consistirá en el pago de los intereses de demora convenidos, que se fijan en un tanto por ciento anual y suelen ser más altos que los intereses ordinarios.
Los intereses de demora empiezan a aplicarse desde el primer día de retraso en el pago de la cuota hipotecaria y se devengarán por días de retraso. Cuantos más días se retrase el pago más intereses de demora se generarán.
Límites al interés de demora en la LCCI.
Según el artículo 25 de la LCCI el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible. El interés de demora sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Las reglas relativas al interés de demora contenidas en este artículo no admitirán pacto en contrario
Vencimiento anticipado
Las cláusulas de vencimiento anticipado que suelen incluirse en los contratos de préstamo hipotecario, facultan a la entidad financiera para que, en caso de que se produzcan algunas circunstancias que en ellas se prevén, fundamentalmente impago de cuotas o de intereses del préstamo por parte del deudor hipotecario, la entidad pueda “declarar vencido el préstamo”, lo que significa que en lugar de reclamarle al deudor el pago de las cuotas que estén impagadas, la entidad puede resolver el préstamo y reclamar la totalidad de lo adeudado todo el capital pendiente, más los intereses ordinarios y de demora devengados), y si el deudor no paga, podrá pasar la entidad a la ejecución judicial.
Anteriormente, había cláusulas que permitían a la entidad financiera declarar vencido el préstamo con el impago de una sola cuota de capital o de intereses.
Estas cláusulas han dado lugar a un gran número de pronunciamientos de los Tribunales, que las han declarado abusivas.
La Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, modifico el artículo 693 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y fijó en al menos tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a tres meses, la posibilidad declarar vencido el préstamo hipotecario.
Se sigue aplicado a los préstamos no sujetos a la LCCI.
La LCCI ha endurecido la posibilidad de declarar vencido anticipadamente el préstamo, para los préstamos sujetos a la misma.
En su artículo 24 de la LCCI prevé el prestatario perderá el derecho al plazo y se producirá el vencimiento anticipado del contrato si concurren conjuntamente los siguientes requisitos:
Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.
Que cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:
Al tres por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.
Al siete por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses.
Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.
Las reglas contenidas en este artículo no admitirán pacto en contrario.
Hay que tener en cuenta que según la Disposición Transitoria Primera apartado 4 de la LCCI a los contratos anteriores a la entrada en vigor de esta Ley en los que se incluyan cláusulas de vencimiento anticipado, les será de aplicación lo previsto en el artículo 24 de esta Ley, salvo que el deudor alegara que la previsión que contiene resulta más favorable para él.
El cliente o prestatario pagará la tasación
La entidad financiera asumirá el coste del Notario, Registro de la Propiedad, impuestos y gestoría.
Hay que tener en cuenta, que a veces junto a la escritura de préstamo hipotecario se otorgan otras escrituras como la de compra de la vivienda, la cancelación de alguna carga hipotecaria, declaración de obra nueva, donación, herencia, etc. Respecto de estas otras escrituras que ha de otorgarse para poder formalizar el préstamo hipotecario, los gastos de Notario, Registro de la Propiedad, impuestos y gestoría, en su caso, serán de cuenta de los clientes según las reglas generales.
Art. 14.1 e) LCCI
En las hipotecas sujetas a la LCCI, el reparto de gastos de formalización de la escritura de hipoteca, según el artículo 14.1 e) de la LCCI es el siguiente:
i. Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría al prestamista.
ii. El prestamista asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y los de las copias los asumirá quien las solicite.
iii. Los gastos de inscripción de las garantías en el Registro de la Propiedad corresponderán al prestamista.
iv. El pago del impuesto transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se realizará de conformidad con lo establecido en la normativa tributaria aplicable.
A este respecto, conforme al artículo 29 de a Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en cuanto a la modalidad Actos Jurídicos Documentados «cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considerará sujeto pasivo al prestamista», es decir, la entidad financiera.
Y en el mismo sentido puede verse en Navarra el artículo 21 el Decreto Foral Legislativo 129/1999, de 26 de abril dispone «cuando se trate de escrituras de constitución o novación de préstamo con garantía, se considerará sujeto pasivo a la persona o entidad prestamista».
Así pues, será la entidad financiera la que asumirá el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados que genera la escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
